预约合同未约定违约责任

【案例】

例1：上海信博实业有限公司（简称信博公司）诉招商银行股份有限公司小企业信贷中心（简称招行小企业信贷中心）授信合同纠纷案中，江苏省苏州市工业园区人民法院经审理认为，信博公司与招行小企业信贷中心协商签订的授信协议成立有效。协议签订后，招行小企业信贷中心就信博公司授信期限内提出的贷款申请，负有依据约定审查，并在对方不违反授信协议各项约定的情况下与之订立贷款合同的义务。信博公司提出贷款申请后，银行无正当理由拒绝与之订立贷款合同，存在其他违背诚信缔约原则之行为，应承担相应法律责任。但鉴于信博公司起诉所主张的损失无法证明与招行小企业信贷中心行为相关联并属于相应责任范围，故对其诉请要求赔偿违约金的请求，法院不予支持。据此，法院判决：驳回原告信博公司的诉讼请求。

例2：陕西安同实业发展有限公司、张军杰与陕西安同实业发展有限公司、张军杰商品房预约合同纠纷申请再审案中，最高院认为：“本案是商品房预约合同纠纷。根据安同公司的再审申请，本院重点审查以下问题：（一）涉案合同是否有效；（二）判令安同公司在支付违约金的同时赔偿利息损失，是否具有法律依据。

双方当事人签订的《西安市东大街安同国际生活城内部认购协议书》（以下简称内部认购协议书）尽管约定了房屋买卖合同的主要内容，但不仅其名称为内部认购协议书，而且明确约定还需另行签订正式买卖合同，二审法院认定该协议书为商品房预约合同，事实依据充分。安同公司未取得商品房预售许可证，不影响该预约合同的效力。安同公司关于二审判决认定合同效力存在错误的申请理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。

涉案内部认购协议书签订1年内，双方未能签订正式买卖合同，张军杰依照约定享有并行使了合同解除权。尽管双方2014年11月27日经协商订立了《退款承诺书》，对安同公司返还购房款的期限作出了新的约定，但该承诺书同时约定“房款分三次退完，退完房款后合同自行作废”。安同公司申请再审时主张已经返还60万元，但此项主张与其在一、二审中认可的该款为其他案件而非本案项下购房款的事实相矛盾。因安同公司没有按照承诺退还房款，因此原合同即内部认购协议书仍然有效。二审判决按照内部认购协议书中的约定，判令安同公司支付违约金，并无不当。”

【法理分析】

预约合同使当事人负有将来按预约合同规定的条件订立主合同的义务，而不负履行将来要订立的合同的义务。

（1）预约合同不同于本约

上述二则案例均为预约合同纠纷案，但预约合同不同于本约。具体至案例1，预约合同与贷款协议的本约合同在法律上有着本质的不同。银行违反预约合同的法律责任，应当向申请人赔偿信赖利益损失；银行违反本约合同的法律责任，应当向申请人赔偿可得利益损失。银行负有在授信期间内，申请人不违反授信协议约定，且授信人资信、贷款风险较之授信时无重大变化的前提下，与申请人订立贷款合同的义务，而不负有依据客户申请直接发放贷款的义务。案例2，则是预约合同不等于商品房买卖合同，故开发商仅对违反预约合同承担责任，却不代表需要履行还未签订的商品房买卖合同的义务。

（2）违反预约合同可要求承担违约责任

预约合同是将来一定期限内订立合同，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方也可以请求其承担预约合同的违约责任。

当事人基于预约而产生的权利是对将来订立本约的一种期待权，预约债权人有理由相信预约债务人将来会受此约束，并基于这种信赖而行事。如果预约债务人违反义务，则必将使预约债权人蒙受不利益。但损害赔偿的范围应是信赖利益，即预约债权人只能请求赔偿因此而遭受的损失，而不能按照预定的本约内容，请求赔偿其可预期的利益。

但是，若是预约合同中没有约定违约责任，法院没有依据要求违约方承担违约责任。上述两则案例形成鲜明对比，第一则中没有约定违约责任，银行虽违约，但因信博公司无法证明损失的关联性，银行无需承担违约责任；第二则案例中，则不仅构成违约，还需要根据协议承担违约责任。  

【法务提示】

（1）保留能够证明预约合同成立的证据

预约合同的表现形式可能是认购书、订购书、预定书等，即没有明确表示为预约合同。实务中很少在文字中直接表明预约合同的性质，一旦发生争议，很难被认定为是违约行为。

（2）明确违反预约合同的违约责任

明确约定违反预约合同须赔偿损失和承担违约责任。我国民事赔偿中的损失，多数指因为违约行为直接给守约方带来的损害。实务中签订预约合同之后，因为对相对人的信任，可能放弃其他合同机会。一旦预约合同违约，期待利益落空，该期待利益和放弃的机会利益均无法根据法律规定获得赔偿。若是预约合同中有违约责任条款，则可以根据该条款要求违约方承担责任。

因此，应在合同条款中明确预约合同的违约情形和对应的违约责任。因为预约合同是合同之一种，违反合同可以要求承担违约责任。若是没有设立违约条款，不明确违约责任，则根据违约给守约方带来的损失为标准，守约方要求违约方赔偿损失。关于损失赔偿，主要以直接损失为计算标准。

【法条链接】

《民法典》第495条：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”